|
地址：中国·河南·焦作市
电话：400-033-0391
传真：0391-2999114
|
|
|
| 您现在的位置：首页 > 公司动态 > 政策法规 |
|
| 论和谐居住区的构建 |
| 发表时间：2009-11-19 浏览：1655 |
国家经济战略的转型，政府执政能力的提高，发展的形式也在发生着变化，物业管理企业必须审时度势，调整自己的发展战略，精心构建和谐的 居住区，为企业的发展营造更大的空间。
一、和谐是人类永恒的追求和谐社会的含义是什么?胡锦涛总书记说:“我们所要建设的社会主义和谐社会，应该是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。”他又说:“我们要构建的社会主义和谐社会，应该是一个充满创造活力的社会，是各方面利益关系得到有效协调的社会，是社会管理体制不断创新和健全的社会，是稳定有序的社会。” 和谐是人类诞生以来的不断追求。中华民族为和谐创造了无数格言:和衷共济、和睦相处、和谐有序、和蔼可爱、和颜悦色、和风细雨、和光共尘、和气生财……都是以和为贵。因此总书记说:“实现社会和谐，建设美好社会，始终是人类孜孜以求的一个社会理想，也是包括中国共产党在内的马克思主义政党不懈追求的一个社会理想。” 自古人们就追求“世界大同”、“理想王国”---民主、法治、平等、自由、博爱、富庶、协调、同富、共享、和谐的"天人合一"的理想世界。让我们认真学习总书记的教诲，努力修养自身，把构建和谐社会的责任承担起来。
二、和谐从居住社区起航随着市场经济的发展，房地产经济的繁荣，物业管理行业的兴起，社会化的居住自然而生:一幢幢高楼平地拔起，一片片小区逐渐形成，人居美宅、眼望美景、心想美邻，和谐社会的理想随之萌生。社区已是城市的细胞，是城市管理的依托，从前的"单位人"变成了今天的"社会人",以单位人群为中心的生活环境，变成以"社会人群"为中心的生活环境。社区变成了城市居民日常生活、工作、休闲、娱乐的基地，社区也变成了各种利益关系互相交织、各种矛盾、纠纷比较突出的集中地。"昔孟母，择邻处"的和谐需求，己是业主购房、开发商建房、物业公司管房的关键要素。 和谐是中华民族五千年的传统文化，和谐是人们社会道德规范的鉴定标准，和谐是房地产开发商对"人居化"建设理念的升华。开发建设的理念，应把“天、地、人”三和融洽在一起，从规划设计上就营造一种和谐的氛围，将“不和谐”的因素用规划设计、楼盘地理、风水走势，人性化取向等和谐理念，使其融人到中国传统的人居概念中，协调运转，达到最佳状态，和谐开发、和谐物管、和谐人居、和谐社区、充满活力、人际温馨、秩序井然的社区环境。 城市是社会的载体，社区是城市的细胞，社区的和谐也是城市的和谐、社会的和谐、国家的和谐。因此，和谐应从社区里起航，从细节里做起，从邻里和睦显现。“远亲不如近邻”,“千金买邻”正是人们追求和谐社区的企盼，择---我心中的好邻居。
三、和谐来源遵法守约 构建和谐社区是一个复杂的系统工程，人们对此不仅要有追求，理念，更需要社区管理层、服务部门、社区居民共同长期努力，才能营造出温馨、美好的社区生活氛围。然而，目前来自社区个别业主中的不和谐杂音，甚至是丑陋行为，造成了对社区和谐环境的污染，给建筑和谐社区设置了障碍。以往政府、社会、媒体、业主对房地产开发商、物业管理公司的谴责、曝光，可以说是面面俱到，一浪高过一浪，其结果是越来越引起社区的不和谐，起来越使矛盾复杂化，其原因就是这些谴责偏离了法律法规，违背了物业服务合同;一切依合同为准则，应是所有人共同的信条;没有合同关系，一切都不存在，不依合同中的内容去行为，都是违法行为;有些报导，没有引导人们遵法守约的作用，反而对个别违法、违规行为起到了蛊惑作用，使明令禁止的行为也随意为之，并且认为是合法行为，在小区内产生了若干不和谐阴影：1,、擅自“住改非”。在居住小区的住宅楼内，不知从何时起,"人驻"了一批又一批各类公司、各类饮食店、托儿所、培训班、美容院等。买的住宅房，变非住宅使用，节省近一半的房价，省一多半的物业服务费，减少了设备设施的维修费，……使住宅的价格直线攀升，影响了房地产市场的正常秩序。居民喊不安，物业公司喊难管，市场秩序喊:昆乱。在调查中，g个公司的小老板说:"搬人住宅楼后，小区有2000户，潜在客户不少，物业服务费按面积缴纳，用水用电享受居民生活用水用电价格，每个月各项费用至少要减少3000元左右，而且生意还很红火"。因此，该小区就有20多家公司将"住"改了"非",电梯24小时运转，道路己被车辆占满，人来人往形同市场，一天之内8家业主被盗。物业公共部分的使用费和维护费全由业主平均分摊，增加了业主负担，业主的合法权益受到侵害。这样的小区，哪有和谐，哪有安全;然而像这样"住改非"的小区不是个别，而是普遍。2、将房前屋后草坪、屋顶花园等公共部分列为已有，随意搭建、更改，有的种菜、养鸡、养兔等。3、各种车辆乱停乱放，有车库也不用，影响交通，影响区容，但车辆丢失或受损时，反而与物业公司吵闹赔偿，否则不交各种服务费用。4、没有合同意识。不按合同与业主公约行事，要求物业公司无限服务成了习惯，没满足其要求，就以各种理由不交或拖欠服务费用。只讲享受，不讲付出。5、没有公共责任意识。只想自己利益，为了自己之利，不顾他人之利。如擅自破坏建筑物承重结构，特别是室内装饰装修时，不按建设部l10号令规定执行，不向物业公司申报，不用有资质的装修企业，不与物业公司签订合同，装修垃圾乱倒，污染环境，楼内搬运装修材料损坏电梯、楼梯、走廊、墙面、楼梯扶手等，使其他业主怨声载道，一种不和谐的气氛笼罩着住宅小区。6、擅自封闭阳台。扩大空间占用面积，随意搭建户外晾衣架，影响小区整体景观，侵害相邻业主的合法权益。7、开发商为了使小区有一个优美整齐的外观，已经在建设中预留了空调外机安装的位置，但个别业主不惜破坏小区的整体美，随意在外墙打眼，我行我素，不昕劝阻。8、在规划设计上有规定，业主购房时也知道，不准随意在窗外加装防盗网、遮雨蓬等，个别业主强行加装，给小偷设置了攀登阶梯，使相邻业主被盗。9、天井、屋顶本是全体业主的共有共用部位，却被个别业主变为私有，搭建违规建筑物，如鸽子窝、储存室、花架、晾衣架等。10、有的业主无证养犬，给他人带来心理恐惧;有证养宠物者，在遛宠物时随意让其在公共娱乐环境便溺，污染环境，其他业主强烈不满。ll、在楼道、门厅、走廊等公用部位堆放杂物、放置鞋箱、自行车等，更有甚者，将自家的生活垃圾也放在走廊过道。12、小区内的树、花、草、雕塑、长廊、凉亭等，是全体业主的共有财产，应该倍加珍惜，但个别业主缺乏公共责任意识，有的为利折摘花卉，有的为方便而践踏草坪走"捷径"。l3、个别业主素质低下，不仅高楼抛垃圾，更有甚者还高楼抛粪便、高楼泼水、高楼放炮。 14、上层业主装饰装修房屋，造成下层业主家房屋渗水，不予承担责任，不给人家赔偿;此种侵权，是影响业主间和谐的最大障碍。
四、和谐居住区的构建上述种种不文明行为、违规行为、有些是侵权行为，给小区居民的邻里和睦带来危害，给社会的安定团结带来危害。一是造成业主与业主间的矛盾不断;二是造成业主、物企间隔阂不断;三是业主过激行动，到政府信访上访、违法闹事不断;四是媒体的不真实炒作不断。这些，使政府形象受到损害，使社会秩序受到损害，使和谐环境受到损害。因此，要想构建和谐社会，如何减少或杜绝居住小区业主违规行为的发生、如何将引发小区各种矛盾的导火索熄灭在萌芽状态之中，是营造和谐社会、和谐社区最关键、最重要的问题，也是验证各级政府执政为民的宗旨和执政能力的重要标准。为此，建议各级政府和相关管理部门能从以下几个方面进一步强化我们创建和谐社区的工作：1、目前国家规范人们行为的法律法规越来越完善，单就小区物业管理而言，已有l994年国家主席颁发的29号令(房地产管理法),有2003年国家总理颁发的379号令(物业管理条例);而且国家相关主管部门为贯彻落实"法"和"条例"还相继出台了若干行政法规，如2004年建设部令第125号(物业管理企业资质管理办法)、2003年建设部130号文件(前期物业管理招标投标管理暂行办法)和l31文件(业主大会规程)、2003年国家发改委和建设部l864号文件《物业服务收费管理办法》和2004年1428号文件(物业服务收费明码标价规定)、2004年建设部l55号文件(前期物业服务合同示范文本)和l56号文件(业主临时公约示范文本)、2002年建设部令第110号(住宅室内装饰装修管理办法)、2000年建设部令第80号(房屋建筑质量保修办法)、2004年中物协1号文件(普通住宅小区物业管理服务等级标准)等等。我认为现在的严重问题不是无法可依，而是有法不依和执法不严，其中政府部门在面对违法行为不作为是最为严重的问题，如违规装修、"住改非而不见、闻而不问、报而不纠、乱而不治。2、如果说目前法规不完善、不健全、有缺欠、有遗憾，那就是各级条例、规则、规定、办法等，对开发公司、物业公司、业主大会、业主委员会的规范性约束、规则、限制、惩罚不仅多而且具体，相反对业主、使用人、出租户、尤其对小业主、个体使用人的规范性约束、规则、限制、惩罚等没有或者很少，既或有一条也不具体;如乱堆杂物、乱停车辆、高空抛物等，说其违法，有点高攀;说其违规，又难于处置。但由此引起的纠纷、矛盾、不和谐都非常之多。遗憾的是法律法规对这些"常见病"、"多发病"都没有法规上的"预防、治疗"办法，造成"病役"蔓延、扩散，危及居住小区的安全，使不和谐现象经常发生。建议在制定法律法规时尽可能细化，凡法规涉及到的主体间的权利、义务、责任一律平等，以体现法律的公正性。3、加强行政行为的及时性、效率性和权威性。政府相关部门应设立处理居住小区业主、使用人违规行为应急机构，司法部门应设立小区现场法庭。现在处理违规行为的程序是:违规行为发生物管劝阻无效，报告业委会，劝告发整改通知书无效，报区房地产主管部门处置，报市房地产行政主管部门，发行政处置通知书无效，物业管理(或被侵权业主)起诉到法院，立案，开庭，告知宣判，执行。上述程序少则半年，多则l年至2年。这时的违法行为己由一人蔓延到多人、行为上的违法又变成观念上的合法，本属星火易熄，己变成燎原难灭。能建立起类似1l0报警机构那样，一接报案，立到现场，遏制违规，杜绝效仿，执政为民，雷厉风行，业主拥护，社会安定。4、物业管理企业与人员要推进科技化管理水平，加强学习，善于总结，不断提高服务意识，培育研究服务技巧。物业管理是综合管理科学，是科学发展观与政府执政能力的完美体现。同样小区，管理人员水平不同，效果大相径庭。我们应该看到的事实情况是:故意违规业主是少数，恶意违规业主更是个别;绝大多数业主，只要管理者以人为本，以诚相待，以合同为准则，以服务为宗旨，以维护全体业主合法权益为目的，注意工作方法，运用工作技巧，找准纠违时机，一定会得到绝大多数业主的理解、支持和拥护。严格贯彻"物业管理条例",执行物业管理人员岗前岗后的不断培训，是提高服务意识和管理水平的有效途径。多举行现场交流会，即交流对违规行为的预防、处理，也交流管理的经验、成效，有助于推动物业管理水平的提高。5、现在服务者(物管人员)有接受教育、培训的机会和管理机构;而被服务者(业主、使用人)则没有接受教育、培训的机会和管理机构，对此法律没有规定，政府也没有政策。有许多业主尚不知究竟什么是物业管理，什么是业主公约，什么主自治自律，小区为什么必须实行统一专业化理、物业管理有哪些法律法规、小区内哪些是7共用财产等等。小区内有些业主一是不知法，不懂法，三是不守法，一切从个人利益出发，社会群体观念，旧习成陋习。因此，要采取措施,高业主的道德素质，使其成为文明居住、守法遵约、和谐友爱的小区主人：l、区、市房管部门联合办事处、居委会一起举办业主委员会、业主、使用人培训班，学习物业管理相关法规，物业管理基本知识。2、社会媒体要对业主进行法律法规的宣传报导，特别宣传违规后的处理结果，从正面引导业主守法居住、遵约维权;3、宣传发挥业主委员会作用，使业主委员会主任、成员熟知其职责，如何进行自我约束，自我管理、自我监督，业主的事自我解决的自律能力; 4、小区内的物业管理是一个系统工程，需要业主、业委会、居委会、物管企业、通力合作、共创和谐;小区内业主中的单位职工、各级领导、教授学者、工商企业者应发挥各自优秀素质修养，配合物业管理公司守法守约，和睦相处，共建和谐居住环境。
纵观古今，成大器而持久者、国泰民康时，君民无不以"德"先行。"德"之广泛含义古今相同，有"德"就能"和"，有“和”就能乘风破浪，顺势而行。目前在市场初创时期，也是"缺德少和"时期，因此关注人群的和谐，关注社会的和谐，特别是关注人群集聚地小区的和谐，己是政府、开发商、物管商、业主共同的必修课。让我们以"德"为先，以"和"为贵，关注国政，关注民生，构建共存、共生、共荣的和谐社会。 |
| 【复制地址 】【 收藏 】 【 打印 】 【 关闭 】 |
下条新闻：物业管理努力适应发展需要不断提高构建和谐社区的能力
上条新闻：浅谈管理处如何处理业主投诉
|
|
|
