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| 解析业主五大物业之惑 |
| 发表时间：2009-11-12 浏览：2404 |
由市国土房管局物业处与新报联合推出的网上问卷调查于昨天结束，总共有近千位业主通过填写问卷给自己所在小区物业“打分”。在参与调查的业主中，超过四成的人表示拒交物业费的原因是物业服务企业未能提供质价相符的服务，而车位、公用设施维护等问题仍是大家关注的热点。然而，我们发现，有相当一部分业主对小区物业管理服务、《物权法》及国务院新修改的《物业管理条例》相关条款存在着认识误区。为此，我们走访市国土房管局物业处负责任及相关专家、律师，为您分析五大误区，帮您解决“物业之惑”。
误读一：《物权法》可以解决既往问题
《物权法》施行到已近两个月，由于这部法律是规范财产关系的民事基本法律，尤其第六章“业主的建筑物区分所有权”和第七章“相邻关系”与物业管理直接相关，因此，受到了广大业主的普遍关注。但我们通过调查发现，有不少业主对《物权法》的效力或多或少地存在认识误区，认为小区里发生的物业问题尤其是财产关系问题都可以用《物权法》来解决。
如何正确把握《物权法》的效力呢？相关律师表示，根据《立法法》的规定，“法律应当明确规定施行日期”。法律的施行时间即为法律开始发挥效力的时间。《物权法》第247条规定“本法自2007年10月1日起施行。”也就是说自2007年10月1日起《物权法》才具有效力。法律不溯及既往是各国普遍遵循的法治原则，《物权法》也不例外。
因此，律师提醒广大业主，要准确地把握《物权法》的效力问题，在物业管理活动中做到依法理性维护自己的权益，在2007年10月1日以前成立的财产关系，如车位问题等，不能用《物权法》来解决。
误读二：维护小区治安完全是物业服务企业的责任
在调查过程中，有的业主表示自己小区里出现了丢失自行车的现象，认为是物业服务企业未尽职责造成的，并因此而拒交物业费。对此，相关律师表示，认为维护小区治安完全是物业服务企业的责任是一种认识误区。
通俗地讲，预防和打击社会治安犯罪是公安机关的职责之一；业主大会、业主委员会与居民委员会在做好维护物业管理区域内的社会治安防范工作方面与公安机关是配合关系；业主大会、业主委员会与居民委员会在做好维护物业管理区域内的社会治安防范工作方面是相互协作关系；物业服务企业在做好维护物业管理区域内的社会治安防范工作方面与业主大会、业主委员会、居民委员会、公安机关之间是协助关系。
因此，小区内的治安环境应该是由以上各方共同来维护的，物业服务企业只是起到一个协助的作用。
同时，律师提醒广大业主，衡量物业服务企业是否对业主个人财产丢失负有责任应从两个方面考虑：一是看物业服务合同是否约定了对个人财产有保管责任。如果合同中没有约定物业服务企业对业主个人财产负有看管的责任，那么，业主不能超出合同约定范围去要求企业承担相应的责任；二是看物业服务企业是否按照合同约定履行相应的职责。比如：是否落实机动车辆出入小区验证换证制度、日常巡视制度是否落实等。
误读三：管理规约是物业服务企业用以约束业主的
不少业主在制定和遵守管理规约方面存在着认识误区。有些业主错误地认为管理规约是物业服务企业制定的，用以约束业主的，在遵守上存在对立情绪；有些业主对管理规约的重要性认识不足，对制定和修改管理规约的参与意识不强；还有的业主自觉遵守管理规约的意识比较淡薄。
市国土房管局物业处负责人表示，全体业主在委托物业服务企业进行专业服务的同时，也存在业主自我管理的问题，那么，根据自我管理的实际需要，全体业主需要共同制定一个管理规定来实现自我约束、自我管理。国务院《物业管理条例》第17条规定：管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
可见，管理规约并不是物业服务企业制定用以约束业主的，而是全体业主共同制定的，是业主实行自治管理过程中一项很重要的工作。同时，业主在制定和遵守管理规约时应注意以下问题：提出制定和修改管理规约的建议是每一位业主的权利，大家应该高度重视，主动参与；制定管理规约时应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益；制定管理规约应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才具有约束力；经过业主大会决定的管理规约对全体业主具有约束力，所以，大家应进一步提高认识，自觉遵守管理规约，这是业主的义务。
误读四：业主大会职责可自行扩大
本市某小区里有几户业主因为房屋质量问题写了一封信，要求业主委员会给盖上业主大会的印章找开发商维护权益。物业行业相关专家说，这种做法扩大了业主大会的职责，是不妥当的，存在着认识误区。一个是个别业主或者少数业主的权益受到侵害不能用业主大会这一组织来维权；二是使用业主大会印章必须由业主大会依照规定的“双多数原则”经全体业主表决通过后方可适用；三是业主大会印章应当用于业主大会与物业服务企业签订服务合同或其他与物业管理有关的活动。物业专家提醒业主，在实际工作中既要避免出现扩大业主大会职责的做法，又要避免因业主个人的权益受到侵害时要求以业主大会的名义来维权。业主对侵害自己合法权益的行为，可依法向人民法院提起诉讼。
误读五：用“想当然”的标准来衡量物业服务企业服务是否到位有不少业主认为物业服务企业是广大业主顾来的“保姆”，在小区日常的物业管理服务中，更是以“想当然”的高标准来衡量物业服务企业提供的服务是否到位，甚至有些业主将开发商遗留的一些问题也归罪于物业服务企业。
律师表示，首先，业主与物业服务企业之间是平等的民事主体，是基于物业服务合同形成的服务和被服务的关系。只有定位正确，才能依法理性处理好双方关系。 律师介绍，物业服务企业与业主之间是合同关系，合同约定的服务内容、服务标准是物业服务企业应当承担的责任，除此之外，不能把不是物业服务企业的责任强加于物业服务企业，比如开发商的工程质量问题，开发商在保修期内的维修责任问题，开发商的虚假广告、承诺问题，有关专业服务部门的服务问题，邻里纠纷调解问题等等。 另外，评判物业服务企业日常服务是否到位的唯一依据就是双方的合同约定，物业服务企业应按照合同约定的服务内容、服务标准为业主提供质价相符的服务，业主应该按照合同约定的内容和标准来衡量企业服务是否到位，并自觉按时交纳物业费。比如说合同中约定物业服务企业对楼道卫生每天清扫一次、对楼梯扶手每周擦拭一次、对楼道玻璃每两个月擦拭一次，对生活垃圾每天清运一次，只要物业服务企业按照约定完成了以上工作并保证质量，服务就是到位的。同时，物业服务企业为业主提供的服务不是一对一的服务，而是一对多个业主的公共服务，衡量服务是否到位要看大多数业主的满意度，比如一个单元里有12户业主，其中有10户对楼道卫生的清扫是满意的，那么物业服务企业的服务就是到位的。
律师提醒业主，应重视与物业服务企业签定合同的过程，将相关约定条款考虑清楚、完备后再签定，以免日后出现不必要的纠纷。 文章出处：天津每日新报 |
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