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| 业委会是否应该走职业化道路？ |
| 发表时间：2009-11-19 浏览：1771 |
业主委员会作为业主大会的执行机构，在居住区物业管理中起着主体作用。然而，由于业委会人员本身的非专业化和非职业化，已经影响了和谐小区的构建。为次，本刊邀请部分专家、物业公司管理人员、业主委员会主任以及相关律师进行探讨，目的是为业委会的规范运作和发展，寻找一条出路。问：业委会本身的职责是什么？三湘世纪花城业委会主任金鑫：国务院《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。问：现在小区业委会成员大多是离退休人员，而且是不计报酬的，这样是否会影响业委会工作的实效？淞虹公寓业委会主任顾伟成：绝对是影响的。我们淞虹公寓业委会不仅拿报酬，金额还蛮高。因为我们肩上有担子，不拿钱干不好工作。当然不是说不拿钱一定干不好，但普遍情况是这样。拿了报酬，遇到问题，业委会成员就会去承担责任。有些不拿报酬的业委会，起先大家都带着美好的愿望来工作，但是一碰到问题就逃避。这是不负责任的表现。徐房集团现代金晨物业公司总经理刘玉华：我赞同他的观点。如果业委会成员是业余的，就没有责任感，就会产生矛盾。有些业委会成员包括主任，表面上不拿钱，但是暗地里会搞些“工程”，他通过“工程”去搞些名堂。按照道理，小区重大工程需要三分之二的业主通过。可是经费在一万元之内，业委会主任和成员商量之后是可以处理的。上海业伟业主咨询公司总经理刘生敏：我赞成业委会成员拿报酬。但是报酬拿多少适合，没有办法确定。陆家嘴物业公司物业管理部副经理华元龙：我认为业委会的正、副主任最好有一定报酬。报酬的多少应该根据所在居住区的品质、物业管理费等综合因素来考虑。三湘世纪花城业委会主任金鑫：纵观今后物业管理的走向，假如业委会主任是职业化的，它必定是拿酬金的。问：据说，目前上海的六千多个业委会在为业主维权以及运作维修资金方面存在一定问题，这是否也与现在的业委会非专业化和非职业化有关？上海建纬律师事务所律师宋安成：关系很大。业委会成员中的关键是主任，小区运行得好与坏，矛盾的多与少，与业委会主任是否专业的关系很大。上海业伟业主咨询公司总经理刘生敏：这肯定是有关系的。现在的业委会成员中，一些是没有经过民主程序选举产生的。就是实行选举，也不重视业委会成员的专业知识。往往谁热心，就让谁当。一般都是这么选出来的。上海市三石律师事务所主任律师沈伟明：根据有关媒体报道，业委会主任违规动用维修资金的现象屡有发生，其中一个重要的原因就是业委会主任自称不了解相关的法规。所以，我建议相关部门应该对上海市六千多个居住区的业委会主任每年进行法律法规培训。问：业委会在当今构建和谐小区中应该发挥怎样的作用？陆家嘴物业公司物业管理部副经理华元龙：从我们公司现在管理的小区工作中，我们发现，有一些小区业委会和物业公司处于对立状态，这对构建和谐小区是相当不利的。其实，在居住区管理中业委会和物业公司之间在工作上产生矛盾并不可怕，关键是不要把矛盾演化成一种对立情绪。上海建纬律师事务所律师宋安成：我觉得业委会在构建和谐小区里面，应当和物业公司做好配合。小区业委会如果作用发挥不好，小区的一系列矛盾就会出现。这样物业公司对小区的管理也肯定相当困难，这是恶性循环。我的观点是业委会在构建和谐小区中应当首先与物业公司达到和谐。上海业伟业主咨询公司总经理刘生敏：我觉得现在业委会虽然是物业管理中的一方，是业主大会的执行机构。但是在和谐小区建设过程之中，如果把物业管理这个事情拿开，其他的事情实际上是不多的。物业管理占了社区建设的70%，所以业主委员会在这里作用是很大的。物业管理的主体是业主大会，相关的是物业公司和居委会都要配合业主大会这个主题，搞好物业管理工作。淞虹公寓业委会主任顾伟成：业委会在构建和谐小区当中的作用是非常重要的。业主大会首先由业委会来决策，业委会先有一个想法，然后拿到业主大会上投票。我们作为业委会成员首先要自立。现在一些业主不关心自己居住的小区，不关心业委会的工作，这是不正常的。徐房集团现代金晨物业公司总经理刘玉华：我们首先要知道整个小区由什么结构组成。第一是单个业主；第二是全体业主；第三是业主大会。全体业主就是业主大会，还有业委会。现在小区里面，要搞和谐小区，首先是搞好业主与业主之间的关系。这是业委会的重要职责之一，也是构建和谐小区的基础。上海市三石律师事务所主任律师沈伟明：我认为在居住区管理的三驾马车中，业委会起主要作用；物业管理公司是实施和执行业委会的决定；居委会的职能是从政府的角度出发，起监督作用，作裁判员。问：业委会是否应该走职业化道路？复旦大学社会学系副教授桂勇：我觉得现在业委会走职业化道路还为时尚早。因为除了要求业委会成员具有专业性外，还需要存在一个专门的劳动力市场，提供这方面的专职经理人。目前，大公司的经理市场还不够成熟的情况下，我们怎么可以期望这么一个小的职业化的业委会成员市场很成熟呢？如果没有5千至1万元薪水，我想是没有人会全身心地利用自己丰富的技能以及社会网络关系来为业委会服务，从而为业主服务。淞虹公寓业委会主任顾伟成：如果定位在5千至1万元的报酬，我相信大量的职业化业委会主任就会诞生。上海市三石律师事务所主任律师沈伟明：从物业的立法和我国民法所确定的权利和义务的一致性来说，业委会职业化是一个方向。如果业委会成员全部职业化有困难，业委会的主任尽可能做到职业化。上海业伟业主咨询公司总经理刘生敏：国务院《物业管理条例》明确规定了业委会的职责，从中可以看出，业委会的工作是有很强的专业性的。怎么监督？怎么签合同？怎么开业主大会？这都是专业性的，以前都没接触过。业委会要履行业主大会进行物业管理的决策，也必须要具备专门的技能和专业知识的背景。这是一份专业性工作，是一份职业，具有广阔的市场。因此，我认为业委会职业化是最终的出路。问：业委会职业化道路如何走？上海业伟业主咨询公司总经理刘生敏：首先，业委会的专业化和职业化应该是执行秘书的专业化和职业化。因此，执行秘书应该作为一种新的职业列入有关职业目录。其次，应该实行业委会主任、副主任和执行秘书的持证上岗和定期培训制度。最后，业委会的专业化和职业化的结果是，当前物理管理单一的模式必将转化成业委会自己管理、业委会委托专业人士协助管理、物业公司和专业服务企业共同管理、物业公司综合管理和业委会与专业服务企业共同管理等多种模式。业委会的专业化和职业化将促使物业管理走上合理竞争和规范发展的轨迹。 |
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