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| 规范建立业主大会制度的思考与实践 |
| 发表时间：2009-11-19 浏览：1790 |
去年六月，国务院颁布了《物业管理条例》，条例作为我国第一部物业管理行政法规，确立了一系列重要的物业管理制度，业主大会制度便是其中之一。为了深入贯彻落实条例，成都市房管局制定了《成都市物业管理业主大会规程》（以下简称《规程》），《规程》以条例为依据，以维护全体业主在物业管理活动中的合法权益为目的，以物业管理权利与财产权利相对应为基本原则，结合我市实际，对业主大会的成立、运作进行了全面具体的规定，特别是着重解决了一些当前在业主大会成立与运作过程中比较突出的疑难问题,是今后我市物业管理业主大会成立、运作的重要依据。对物业管理非常重要的责任主体一方的业主与业主大会的规范，是保障业主合法权益的重要体现，是行业健康发展的基石，将在我市物业管理行业的健康发展中将起到十分积极、重要的作用。 随着物业管理行业的发展，业主的维权意识不断提高，很多小区纷纷成立了业主大会。但是，在业主大会成立和运作过程中，也存在着一些问题。主要表现在业主大会、业主委员会的成立、组成、运作缺少监督和制约，有的业主委员会不能真正代表业主利益，甚至损害业主的公同利益。如，发生在我市某小区的业主委员会与部分业主同意将物管费标准由0.24元调整为0.3元，由于不是多数业主做出的决定，被其他业主提起诉讼，法院判决这份不是依据业主大会的决定与物业公司签订的《物业管理补充协议》无效。此外还有业主参与积极性不强、业主大会与建设单位、物业公司等之间权利义务不明确等问题，需要在政策上有更具可操作性的指引。 《规程》的制定，体现了以下几个特点：一是充分体现了优先保护全体业主合法利益的原则，《规程》对业主共同利益事项的表决，业主委员会的职责，个别业主不按合同约定交纳物业服务费用损害全体业主利益的行为，有关政府部门的指导监督责任等做了明确的规定；二是在投票权数的确定上，充分体现了物业管理权利与财产权利相对应的原则，也体现了权利义务相一致的原则；三是针对在业主大会成立、运作过程中出现的带有普遍性的问题，如首次业主大会会议的内容，对业主委员会的监督等做了具体而明确的规定；四是对业主大会成立的程序、业主大会会议的表决形式等做了具体规定，较好地解决了过去业主因未能行使自身权利而导致的大量矛盾。 按照条例和《规程》的规定，筹备成立业主大会，开展业主大会和业主委员会的各项工作，最重要的是要做到程序的公开与公平，坚持合法、合理、规范运作的原则，在充分尊重广大业主合法权益的基础上，用程序公开来保障业主权益的实现。 一是业主大会的成立与运作要做到公开、透明。业主委员会不应该关起门来讨论决定业主大会才可以做的决定，尽管可能出发点是为了大家的利益，但往往会好心办成坏事，得不到业主的认同和理解，反而引发一些不必要的矛盾。《规程》对在业主大会筹备成立及运作过程中需要公告的事项、公告的时间等做了明确的规定，充分体现了业主大会维护全体业主合法权益的宗旨。业主大会筹备组在筹备成立业主大会，业主委员会在执行业主大会决定时，更多的是要在程序上保证全体业主都能够参与到讨论中来，《规程》规定需要及时向业主公告的内容，应当及时公告，做到整个过程透明化，积极听取、采纳业主的意见和建议。 二是应当建立健全有关资料的档案工作。对有关的公告、议事情况应当有清晰的记录，同时，《规程》对表决票的制作、发放与回收等内容也作了明确规定。以往大部分小区在业主进行表决时，采用无记名投票的方式，由于表决需要的时间较长，长的近一个月，短的也需要数天时间，而操作过程中缺少严格有效的监督，容易出现表决票遗漏、重复发放、回收，事后不易统计核对等问题，使表决的可信度打了折扣。新的规定明确了在表决票上应对投票权人的有关情况进行记载，在发放与回收过程中应当有签字，以确保整个表决过程的真实有效，避免了无记名投票可能出现的弊端。业主大会在进行表决时，应当依据这些规定执行，规范运作，才能保证业主大会的成立与运作经得起广大业主和时间的考验。 关于如何确定业主的投票权数，《规程》就业主的投票权作出了新的规定，规定按照业主在物业管理区域内拥有的物业建筑面积确定业主在首次业主大会上的投票权数，充分体现了业主在物业管理活动中物业管理权利与财产权利相对应的原则，也体现了权利义务相一致的原则。不同的业主，拥有的物业面积不同，在物业管理服务活动中履行的义务不同，在投票权数上应当体现出这些区别，才能真正公平地体现与保障广大业主的合法权益。在具体操作上，《规程》规定了首次业主大会会议一般以每1平方米为1个投票权计算业主的投票权数。以往在确定业主投票权时,采用业主一户一票或100平方米一票的方式，这样的操作有一定的方便之处。但实践中普遍存在同一个小区有的业主只有一、二十平方米，有的一百三、四十平方米的情况，业主产权面积相差几十甚至一百多平方米，作为同样拥有一票，就显得不尽合情合理。新的规定较好地解决了这一问题。同时，为了便于操作，《规程》还对表决票的制作作了具体的规定，即一般采用1个（户）业主1份表决票的方式，而计算其投票权数则以为其所拥有的物业建筑面积在表决票上明确，当然在最后的统计上较之过去显得复杂一些，这也是不易兼得之选择。 不少业主对自己小区物业的管理积极参与，不计辛苦，不计酬劳，为小区获得良好环境与秩序做出了很多努力，但是，由于程序、操作等的不规范，不少地方也产生了一些问题，特别是由于没有协调好小区内全体业主的意见，在没有解决旧有问题的情况下，又引发了业主之间，业主与建设单位、物管公司之间新的矛盾，只有按照《规程》规范运作，才能避免类似情况的发生。 在物业管理活动中，作为物业服务合同权利义务的双方，业主和物管公司是两个重要主体，二者之间是相互制约，同时又相互协作、促进的关系。处理好双方关系，是保证物业服务合同正常履行，避免双方纠纷的重要条件。要做到这一点，从业主的角度说，首先要在业主内部协调统一。一个小区、一个大厦，业主众多，大家想法各异，而涉及到整个小区、大厦的共同利益时，由全体业主组成业主大会，通过业主大会形成集体意志，是最为有效的途径。要实现这一点，需要有热心投身公益事业的业主积极倡导，更重要的是，业主大会必须建立在充分尊重和保障全体业主的合法权益的基础上，真正做到“代表业主呼志，体现业主权益”，取得业主的理解、参与和支持。“规范运作，良性发展”是业主大会运作的基本准则，也是推动业主合法权益实现，行业良性发展最主要的动力。 |
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